pdfで［］バックナンバー賃貸オフィスビルに関するデータ集 | 三幸エステート rentdata 2014 1

(1)

三幸エステート株式会社

RENTDATA

2014

オフィスレントデータ

巻頭特集

巻末特集

プレイバック

1964 2020

年東京オリンピック・パラリンピック開催決定！

(2)

社名

三幸エステート株式会社

設立

1977

年

5 月

17 日

代表取締役社長

種田

充博

資本金

1 億円

従業員

250 名（

2013

年

12 月）

東京本社

東京都中央区銀座

4-6-1

銀座三和ビル　

TEL: 03-3564-8011

（代）

〈担当エリア〉東京、神奈川、千葉、埼玉、茨城、

栃木、群馬、山梨、新潟

札幌支店

札幌市中央区北

3 条西

3-1

札幌北三条ビル　

TEL: 011-221-6641

〈担当エリア〉北海道全域

仙台支店

仙台市青葉区中央

3-2-1

青葉通プラザ　

TEL: 022-265-2521

〈担当エリア〉宮城、青森、秋田、岩手、福島、山形

名古屋支店

名古屋市中区錦

3-4-6

桜通大津第一生命ビル

TEL: 052-953-5521

〈担当エリア〉愛知、三重、岐阜、静岡、長野、福井、

石川、富山

大阪支店

大阪市中央区備後町

4-1-3

御堂筋三井ビル

TEL: 06-6205-8021

〈担当エリア〉大阪、京都、兵庫、滋賀、奈良、和歌山、

岡山、広島、島根、鳥取、香川、徳島、高知、愛媛

福岡支店

福岡市博多区博多駅前

1-5-1

ヒューリック博多ビル

TEL: 092-686-5311

〈担当エリア〉九州全域、沖縄、山口

業務内容

賃貸オフィスビルの仲介、デューディリジェンス、コ

ンサルティング

免許

宅地建物取引業者

:

国土交通大臣（

9 ）第

3105

号

一級建築士事務所：東京都知事登録

第

43235

号

建設業：東京都知事

許可（特

-24

）

第

139281

号

所属団体

公益社団法人

東京都宅地建物取引業協会

公益社団法人

全国宅地建物取引業保証協会

公益社団法人

日本ファシリティマネジメント協会

東京商工会議所

三幸オフィスマネジメント株式会社

株式会社エム・エス・ビルサポート

株式会社オフィスビル総合研究所

会社概要

3 巻頭特集

エリア別オフィスマーケットデータ

13 東京

15 千代田区・中央区

16 港区・新宿区

17 渋谷区・品川区・大田区

18 豊島区・文京区・台東区・江東区・

墨田区

19 目黒区・世田谷区・中野区・

杉並区・多摩地区

20 千葉県・埼玉県・神奈川県

21 大阪

24 札幌

25 仙台

26 名古屋

27 福岡

28 対象エリア詳細

全国オフィスマーケット動向

29 オフィス賃料の変遷と

経済動向

31 新規供給

33 A

クラスビル成約ベース賃料

35 オフィスストック

37 需給バランス分析

オフィスビル竣工年表

39 2013-2017

以降

巻末特集

41 プレイバック

1964

2020

年東京オリンピック

パラリンピック開催決定！

表紙写真

日本を代表するフォトグラファー皆川聡氏の作品。夕暮れ時の東京駅周辺の街並みを撮影しました。撮影場所は、東京・丸の内に

立地する商業施設

KITTE

の屋上庭園。

KITTE

は、旧東京中央郵便局の局舎を一部保存・再生しながら新たに建てられた日本郵便

初の商業施設です。

調査に関して

調査期間：

2013

年（平成

25 年）

7 月

1 日～

12 月

1 日

調査ビル：

上記期間内にテナント募集を行ったオフィスビル

調査棟数：

22,103

棟（全国）

用語に関して

1 フロア

:

各ビルにおける基準階

1 層当たりの最大貸室面積

賃料（共益費込）

:

調査対象ビルの共益費を含む募集賃料の平均値

空室率

:

調査時点での貸付総面積に対する空室（現空面積）の割合

新規供給量

:

期間内に竣工した新築ビルの貸室面積の累計

業種別需要（面積ベース）

:

東京

23 区および全国主要

5 都市中心部に関して、

2008

年から

2013

年の

6 年間に三幸エステートが入手したテナ

ント情報をもとに、成約面積の総量を業種別割合として

集計

各コーナーの内容

巻頭特集

全国主要都市の“駅近”で進行している大型再開発。今

年も札幌から福岡までのプロジェクトをレポートし、オ

フィスマーケットへの影響や特長についてまとめました。

エリア別オフィスマーケットデータ：

2013

年

12 月

1 日現在のオフィス賃料データをエリア別

に掲載しています。毎月更新していますので、最新情報

をお知りになりたい方は

Web

サイトをご覧ください。

オフィス賃料の変遷と経済動向：

1994

年以降のオフィスマーケットデータ（成約賃料ベー

ス・空室率）を、各年の主な出来事や

GDP

実質成長率

とともにまとめました。

全国オフィスマーケット動向：

東京と全国主要都市のオフィス新規供給、

A

クラスビル

での成約賃料ベースの賃料比較、オフィスビルの規模別

貸付総面積、今後

3 年間の需給バランスについての分析

結果です。

オフィスビル竣工年表：

全国主要都市における代表的な大型再開発ビルの竣工

情報を年度別にまとめました。

巻末特集

プレイバック

1964

年：

2020

年東京五輪の開催が正式に決定。前回行なわれた

1964

年とはどんな時代だったのか？当時の写真と共に振

り返ります。

業種分類表

製造業

商業

（卸売業、小売業、飲食業を含む）

運輸・倉庫

建設・不動産

サービス業

（人材派遣、コールセンター、旅行代理店を含む）

法律・会計・コンサル

金融

（商品先物、投資顧問業、政府系金融機関を含む）

情報・通信・

IT

（通信キャリア、システム開発を含む）

マスコミ・メディア

（広告宣伝、調査・リサーチを含む）

教育・医療・公的機関

その他

（農林水産業、鉱業、エネルギーおよび分類不能

の産業を含む）

「オフィスマーケット調査月報」

全国各都市の市場統計データ集。全国主要

6 都市

（札幌、

仙台、東京、名古屋、大阪、福岡）の各種賃貸オフィスデー

タを、時系列分析やグラフ作成に便利な

EXCEL

フォー

マットで公開しています。以下、掲載データの用語解説

です。

募集条件

個別物件ごとに公開されている募集条件（賃料、預託

金）。賃料は共益費別での集計です。

空室率

「現空面積

/

貸付総面積」で算出。貸付総面積は第三

者（関連子会社含）への賃貸対象となるオフィス床面

積で自社使用スペースを除きます。

比較的小規模なビルを中心に、テナント募集フロア

の貸室面積は提示されても、ビル全体の貸付総面積

が開示されない（計算されていない）ケースも珍しく

ありません。空室率の集計対象は貸付総面積の開示

されているビルに限定されます。

現空面積

新築ビルでは竣工月末日時点でテナントと未成約のス

ペース。既存ビルではテナント解約後の未成約募集ス

ペースを、テナント入居が可能となる月の末日より現

空面積に算入します。

テナント募集が公開されていても退去予定テナントが

まだ入居中の場合、現空面積には算入されません。ま

た、テナント募集が行われていない集計対象ビルは原

則、「募集なし＝稼働床」と想定しています。

募集面積

集計日現在、テナント募集が公開されている床面積。

テナントが入居中の場合も解約予告等により退去が決

まっていれば、募集面積に含まれます。なお、館内テ

ナント向け等、公開募集前のスペースは含みません。

普通借家契約の場合、一般的にテナントは契約解除

6 ヵ月前には解約予告を貸主に提出します。貸主は通

常、解約予告受領後はテナント退去を待たずにテナ

ント募集を開始するため、募集面積にはテナント退

去前の“潜在的な”空室も含まれます。退去テナント

が現貸主への解約予告提出前の時点で移転先を確保

するケースでは、その時点で移転先ビルの募集面積

は減少しますが、入居中ビルの募集面積は解約予告

が提出され、貸主がテナント募集を公開するまで増

加しません。

成約面積

募集面積対象床のうち、集計期間内に成約した面積。

公開募集に出ていてもリニューアル等、貸主側の諸事

情により募集を中止した場合の面積は含みません。

新規供給面積

集計期間内に竣工した新築ビル貸付面積の合計

ネット・アブソープション

（吸収需要）

稼働面積の増減に基づく需要指標。プラスの吸収需

要は稼働面積の増加（需要増）を表し、マイナスは稼

働面積の減少（需要減）です。「ネット・アブソープショ

ン

＞

新規供給面積」の場合、需要が供給を上回るた

め、需給バランス改善（空室率低下）、

「ネット・アブソー

プション

＜

新規供給面積」では供給が需要を上回る

ため、需給バランス軟化（空室率上昇）が予想されます。

ネット・アブソープション（吸収需要）

＝

稼働面積（当期）

-

稼働面積（前期）

＝

空室面積（前期）

+

新規供給面積（当期）

-

空室面積（当期）

読み方ガイド

三幸エステートが提供する市況データのご案内

※「ビジネスエリア賃料マップページ」及び「エリア別オフィスマーケットデータページ」の掲載データに関しての調査を示します。

© Sanko Estate Co., Ltd. All Rights Reserved.

誌面上のデータや内容を無断で使用することを禁じます。

www.sanko-e.co.jp/data

当社Webサイトでは全国の賃貸オフィスビルに関する相場データや

マーケットレポートなどを定期的に更新しています。「市況データ」より

ダウンロードできますので、市場分析や資料作成用データソースとして

ご活用ください。

2013

年新規供給量

空室面積

稼働面積

1）吸収需要がプラスの場合

2012

年末

ストック

2013

年末

ストック

稼働面積

空室面積

吸収量（

+

）

2013

年新規供給量

空室面積

稼働面積

2）吸収需要がマイナスの場合

2012

年末

ストック

2013

年末

ストック

稼働面積

空室面積

吸収量（

-

）

RENT DATA

2014

その他の市況データ

「オフィスレントデータ」

（バックナンバー）

2008

年以降の主要ページを公開しています。

「オフィスマーケットレポート」

（全国主要都市）

毎月更新される主要

6 都市（札幌、仙台、東京、名古屋、大阪、福岡）のオフィスマーケットの調査レポートです。

「オフィスレント・インデックス」

ニッセイ基礎研究所との共同研究による四半期単位の賃料インデックス。成約賃料をベースに東京都心部

A

クラ

スビル、東京都心

3 区規模別によるビル賃料、空室率です。

1 三幸エステート株式会社

三幸エステート株式会社

2

(3)

新大久保駅

大久保駅

新宿駅

代々木駅

千駄ヶ谷駅

信濃町駅

四ッ谷駅

市ヶ谷駅

飯田橋駅

水道橋駅

御茶ノ水駅

神田駅

東京駅

有楽町駅

新橋駅

浜松町駅

田町駅

品川駅

目黒駅

恵比寿駅

渋谷駅

原宿駅

秋葉原駅

浅草橋駅

9 （仮）サッポロ恵比寿ビル

渋谷区恵比寿

1 2014.9

　

B1

・

12 階建

12 （仮）神保町プロジェクト

千代田区神田錦町

3 2015.3

　

B2

・

17 階建

7 飯田橋グラン・ブルーム

千代田区富士見

2 2014.6

　

B2

・

30 階建

5 （仮）日本生命丸の内一丁目プロジェクト

千代田区丸の内

1 2014.6

　

B3

・

22 階建

4 （仮）西新橋

1 丁目計画

港区西新橋

1 2014.4

　

B3

・

22 階建

6 虎ノ門ヒルズ森タワー

港区虎ノ門

1 2014.6

　

B5

・

52 階建

1 室町古河三井ビルディング

中央区日本橋室町

2 2014.1

　

B4

・

22 階建

8 日本橋ダイヤビルディング

中央区日本橋

1 2014.8

　

B1

・

18 階建

10 （仮）住友不動産日本橋プロジェクト

中央区日本橋

2 2015.2

　

B4

・

35 階建

3 京橋トラストタワー

中央区京橋

2 2014.2

　

B3

・

21 階建

13 （仮）東京パナソニックビル

1 号館建替計画

港区芝公園

1 2015.4

　

20 階建

2 室町ちばぎん三井ビルディング

中央区日本橋室町

1 2014.1

　

B4

・

17 階建

19 （仮）六本木再開発プロジェクト

港区六本木

3 2016.5

　

B5

・

40 階建

15 （仮称）大手町

1-1

計画

A

棟

千代田区大手町

1 2015.11

　

B5

・

22 階建

17 （仮）大手町一丁目第

3 地区再開発

A

棟

千代田区大手町

1 2016.3

　

B4

・

31 階建

14 （仮）鉄鋼ビルディング

千代田区丸の内

1 2015.10

　

B3

・

26 階建

18 （仮）紀尾井町計画

千代田区紀尾井町

1 2016.3

　

B2

・

36 階建

23 （仮）日鉄日本橋ビルプロジェクト

中央区日本橋

1 2016.12

　

B3

・

17 階建

21 （仮）京橋二丁目西地区再開発

中央区京橋

2 2016.10

　

B3

・

32 階建

20 （仮）銀座六丁目計画

中央区銀座

6 2016.8

　

B6

・

13 階建

22 （仮称）大手町

1-1

計画

B

棟

千代田区大手町

1 2016.11

　

B5

P.6 ・

29 階建

16 新宿駅新南口ビル（仮）

渋谷区千駄ヶ谷

5 2016.3

　

P.6 B2

・

33 階建

P.6

11 品川シーズンテラス

港区港南

1 2015.2

　

B1

P.5 ・

32 階建

7

12

16

1

17

22

15

2

5

8

14

23

10

3

21

18

20

4

6

19

13

9

11 東京

巻頭特集

札幌から福岡までのプロジェクトをレポート

し、オフィスマーケットへの影響や特長につ

いてまとめた。

＊一部略称で表記しています。

＊特集に掲載している画像は一部を除いて完成予想

CG

を使用しております。

今後の進行状況によっては、一部変更になる場合もあります。ご了承ください。

(4)

都内屈指のビジネス拠点に、

1 フロア

1,500

坪の大規模オフィス

　古くから交通の要衝として栄えた品川。東海道新幹線の発着駅

があるほか、羽田空港へのスムーズな移動、さらには

2027

年に

リニア中央新幹線の始発駅となることが予定されるなど、首都圏

において抜群の交通アクセスを誇る。その品川駅港南口（東口）

北東に立地する「芝浦水再生センター」において、東京都下水道

局が実施する下水道施設の再構築に伴い、合築の手法でオフィス・

商業ビルを建設するという一大プロジェクトが「品川シーズンテラ

ス」だ。都心では希少な

3.5ha

という広大な緑地と植栽豊かな外

構を有する環境配慮型の大規模複合開発「品川シーズンテラス」は、

潤いある国際ビジネス拠点を創出する。

　オフィススペースは

1 フロア

1,500

坪と広々とした空間に天井

高

2,900

ｍｍ。さらに整形の大空間によりさまざまなテナントニー

ズに応じたフレキシブルなレイアウトが可能だ。そのほか、人感知

センサー付き

LED

照明や高性能

Low-E

複層ガラス、太陽光追尾

型電動ブラインドなど、省エネ性能に優れた数々の最先端設備を

採用している。

日本最大級の免震構造と

専有部にも対応した非常用電源

　「品川シーズンテラス」の特長の一つが最高レベルの

BCP

性能

を有すること。延床面積

20 万㎡、高さ

32 階という規模のオフィ

スビルでは希少な免震構造を採用。地震による揺れを軽減する「天

然ゴム系積層ゴム支承」、揺れを減衰させる「減衰機能付き積層ゴ

ム支承」、地震エネルギーを吸収する「オイルダンパー」をバラン

スよく配置することで万一の大規模な地震による被害を最小限に

抑え、また長周期地震動についても対応してい

るという。

　また、災害による停電や断水など非常時も

72 時間のビル機能

を維持できるよう、非常用発電機や貯水槽を設置。特筆すべきは、

　JR

東日本は、

JR

新宿駅新南口駅舎跡地に「新宿駅新南口ビ

ル（仮）」の建設を開始、

2016

年春の完成を目指す。高規格で

環境性能に優れたオフィスと、ファッションや食などの商業施

設、およびさまざまなイベントに利用できる多目的ホールなどの

文化交流施設からなる複合施設となる。完成すれば、新宿駅周

辺地域の回遊性が高まり、魅力ある街づくりや歩行者ネットワー

クの形成に資することになる。世界最大級のターミナル駅であ

る新宿駅と直結し、通勤やショッピングに抜群のアクセス性を

提供する。

　ビルの

9 ～

33 階は、

1 フロア最大約

690 坪・天井高

3m

のゆ

とりある大規模な整形・無柱の賃貸オフィス空間となる。

1～

5 階は、

新しいライフスタイルを提案するファッションや飲食のテナント店

舗が入居する予定で、周辺施設とのシナジー効果により街のさら

なる活性化が期待される。

5 ～

7 階は、収容人数約

300 人規模の

多目的ホールや屋外広場、子育て支援施設などが整備される。

　ビルの外壁には、遮断熱機能の高い「Low-e

複層ガラス」を用

いたダブルスキン構造を採用。また、

LED

照明や太陽光発電、地

域冷暖房も導入し、省エネ性能を高める。それとともに、屋上緑

化や回廊へのグリーンの整備などにより、環境に配慮した建物を

目指す。

　さらに、制振構造を採用し、大地震でも内部の人の安全を確

保できるように配慮する。

　なお、回遊性の実現という面では、新宿駅の東口と西口の

改札を結ぶ通路を拡幅し、改札位置を変更して東西の自由な

行き来を可能にする東西自由通路の整備が並行して行われて

いる。

　屈指のターミナル駅に直結し、ビジネス、商業、文化を集積する同

ビルは、新宿における新たなランドマークとなることは間違いない。

　三菱地所は、大手町の「りそな・マルハビル」と「三菱東京

UFJ

銀行大手町ビル」の

2 棟を「（仮称）大手町

1-1

計画」として一体

的な計画の下で建て替える。

　本プロジェクトの特長は

4 つ。まずは

「日本経済の中心地

『大手町』

にふさわしい最新スペックを備えたビルの整備」である。地下鉄

5 路線が乗り入れる抜群のアクセス性を誇る大手町エリアには、多

くの国際企業が集積し、本プロジェクトの計画地西側には皇居の

豊かな水と緑を臨むことが出来る。そうした立地特性にふさわし

い、エリア最大級の最新大型オフィス空間（1

フロアあたり面積：

A

棟約

2,770㎡（約

840 坪）、

B

棟約

3,300㎡（約

1,000

坪））が

整備される。

2 つめは、「国際ビジネスセンターの機能強化に向けた多様な業

務支援施設の整備」である。ビジネスを中心とした中長期滞在に

対応できる宿泊施設として、

B

棟高層部に快適な滞在環境と多様な

ビジネスサポート機能を提供する約

120 室の「サービスアパートメ

ント」が整備される。また、

A

棟

1 階には、次世代の環境技術に

関するラボラトリー機能や、環境に関する取り組みを可視化・情報

発信するショーケース機能および交流・啓発機能を備えた「ビジネ

ス・エコシティ・センター」も設けられる。

3 つめは「地球環境に配慮した先進施設・技術の導入」だ。官

民が連携して浄水施設および大型貯留槽を設置し皇居外苑濠の

水質改善に取り組むとともに、水と緑豊かなコミュニティ広場（約

2,800㎡）を整備する。また、最新の高効率設備の採用により環

境負荷を大きく低減させる。

共用部だけでなくテナント専有部にも

1 フロアあたり最大

4 万

9700VA

の電力を供給できることだ。これにより、例えば

TV

会

議システムやプロジェクター、数十台の

PC

を使用しての災害対策

室の設置を可能にしている。また、テナントの食料や毛布などを

保管できる防災備蓄倉庫も共用部に確保しており、非常時のテナ

ント

BCP

を強力にサポートする。さらに、屋上にヘリコプターの

緊急離着陸場の設置を検討している。

自然と共生する国内最高水準の環境性能

　「品川シーズンテラス」のもう一つの大きな特長は、国内最高水

準の環境配慮型オフィスビルということだ。新鮮な外気と自然光

を取り入れるスカイボイド（吹き抜け空間）や再生水など、光・風・

水の自然資源を効率活用する省エネシステムを導入している。そ

の結果、東京都建築物省エネルギー性能評価書において、建築物

の熱負荷の低減率（PAL

低減率）、設備システム全体のエネルギー

利用の低減率（ERR）共に、最高ランクの

AAA

（段階

3）の評価

を得ており、都内オフィスビル環境性能ランキング第

2 位、賃貸

型オフィスビルでは第

1 位を誇る（日経不動産マーケット情報調

べ）。また、

DBJ Green Building

認証の最高ランクである「プラチ

ナ」のプラン認証を受けており、さらに建築物環境総合性能シス

テム（CASBEE）でも

S

ランクを取得予定だ。

　ビルに隣接する広大な緑地は、桜のプロムナードや紅葉樹、水

辺の湿性花園など四季折々の景観が楽しめる憩いのスペースとな

る。それだけでなく、海風を山の手方面に通す「風の道」として都

心部のヒートアイランド現象の抑制に貢献する。開発エリアを結合

点として、東京湾臨海部の沿海生態系と武蔵野台地の樹林生態系を

繋げ、持続可能な新しい都市のエコインフラの構築を目指すという。

　東京都心部でこれほどのスケールと機能を備えたオフィスビルは

なかなか見当たらない。そのためか、本社機能はもちろん、関西・

東海圏企業の東京拠点、そして外資系など、竣工前から多くの企

業の注目を集めている。

4 つめは「災害時の事業継続をサポートする先進的な都市防災

機能」だ。中圧ガスと重油の双方に対応するデュアルフューエル

型ガスタービン発電機や大容量オイルタンクを設置し、大規模災

害時の停電や電力使用制限に備える。また、防潮板・防水扉を設

置するなど多重的な止水対策を講じる。帰宅困難者を支援するた

めの多様な機能も整備している。

　三菱地所が手がけている「世界で最もインタラクションが活発

な街」丸の内再構築の一環として、世界的にも注目されるだろう。

日本経済の中心地にふさわしいビジネス環境を整備

（仮称）大手町

1-1

計画（

A

棟・

B

棟）

新宿の新たなランドマーク

新宿駅新南口ビル（仮）

日本最大級の免震オフィスビル

「品川シーズンテラス」が

2015

年

2 月末に竣工予定

品川シーズンテラス

資料提供

:JR

東日本

資料提供

:

三菱地所

資料提供

:NTT

都市開発

5 三幸エステート株式会社

三幸エステート株式会社

6

(5)

中津駅

梅田駅

西梅田駅

天満橋駅

桜ノ宮駅

東梅田駅

福島駅

肥後橋駅

淀屋橋駅

本町駅

堺筋本町駅

長堀橋駅

心斎橋駅

四つ橋駅

難波駅

なんば駅

天王寺駅

汐見橋駅

芦原町駅

北浜駅

梅田駅

大阪駅

7

9

5

1

3

8

6

4

2

2 　2014

年

3 月

7 日春、梅田、なんばに続く大阪第

3 の“核”であ

る天王寺に、高さ

300m

という日本一の超高層複合ビル「あべのハ

ルカス」

がいよいよオープンする。オフィス、ホテル、百貨店、美術館、

展望台、そして駅が一つのビルに共存する。事業主は近畿日本鉄

道。

　交通アクセスは抜群だ。近鉄「阿部野橋」駅上に位置し、阿部野

橋までは

JR

大阪（梅田）からは電車で

15 分、

新大阪からは20

分強。

関西国際空港や大阪国際（伊丹）空港からは約30分という近さであ

る。

　全60

階のうち、オフィスは17

・

18 階のロビーおよび

21 ～

36 階

の

16フロアが占める。

1フロア約730

坪の無柱空間で、

72 ～

126坪

に７分割し、ユーザーのニーズに応じて1

分割分からリーシング可能

だ。

フロアにはボイドが貫き、自然光や外気を取り込むことで共用部の

照明や空調コストの軽減に貢献する。かつ、

LED

照明の全フロア

標準装備、エアフローウィンドウと

Low-e

複層ガラスで構成され

たダブルスキンによる空調負荷の低減、

VAV

（可変風量装置）によ

る効率的な空調、エネルギー使用状況を可視化する「エコインフォ

メーション」の採用など、オフィスの快適性と省エネを両立させる

最先端設備が導入されている。

　耐震性能も震度

7 以上の巨大地震でも小規模被害に止める最高

水準だ。また、

BCP

対策として、都市ガスと重油を併用するデュアル

　大阪ビジネスの中心・北区堂島浜で現在行われている大型建替

プロジェクトが「新ダイビル」である。地上

31 階・地下

2 階、延

床面積約

2 万

3000

坪の大規模オフィスビルとなる。ビルから徒

歩圏内にＪＲ、地下鉄

4 線、京阪、阪神、阪急の各駅があり、各

方面へのスピーディーな交通アクセスの良さが魅力だ。

　ビル外観の特長として、東西面

3.2 ｍ、南北面

1.8m

の石貼り

の大庇が挙げられる。これにより、開放的な眺望を確保しながら

日射を遮断し、空調負荷を抑制する。

　オフィスフロアは

5 階から

31 階まで。基準階

1 フロア

487 坪

の完全無柱整形空間を実現。デッドスペースがなく、効率的に多

様なオフィスレイアウトに対応できる。天井高はゆとりの

2.8m。

4 階にはカフェテリアやリフレッシュサロン、テナント専用貸会

議室といった充実の共用施設を完備。

　環境への配慮もポイントとなる。以前の

「ダイビル」は、約

50 年前、

いち早くビル緑化として屋上樹苑を設け、長く人々の憩いに貢献

してきた。これを継承し、「新ダイビル」においては、この屋上樹

苑の一部の樹木を移植し、ビルを囲むように敷地内に「堂島の杜」

と称する約

1,000

坪の緑地を整備する。また、大庇だけでなく、

自然換気システムや

Low-e

複層ガラスの採用など、省エネにつな

がる機能も充実させる。

　当然、

BCP

対策にも万全である。制振構造の採用により一般耐

震性にくらべ建物の揺れを低減し、ハイレベルな耐震性能を確保。

また、万一の停電時には

72 時間連続運転可能な非常発電機によ

り防災設備や照明、トイレなどの重要機能だけでなく、テナント貸

室（15VA

／㎡）にも電源を供給する。さらに、緊急排水槽の設置に

より、非常時でもトイレの利用を可能とすることにも配慮している。

2015

年

3 月、大阪ビジネスエリアの中心に新たなランドマークが

誕生する。

大阪ビジネスエリアの中心に位置する

新たなランドマークタワー

新ダイビル

タイプの非常用発電機や蓄電池などを装備し、いざという時は

15VA

／㎡の電力を約

72 時間供給する。

　地下2

階から地上

14 階までは近鉄百貨店、

16 階は美術館、

19 ・

20 階

および

38 ～

55 階、

57 階は大阪マリオット都ホテル、最上部

3フロアに

は展望台が設けられる。賑わいが予測されるが、オフィスロビーにダイレ

クトに着く大型のシャトルエレベーターを

6 基設置し混雑を解消する。

　「あべのハルカス」は竣工前にほぼ満室状態となっており、今後も

阿倍野・天王寺エリアへの企業誘致の大きな呼び水になることは間違

いない。

日本一の超高層複合ビルオープン

あべのハルカス

資料提供

:

近畿日本鉄道

資料提供

:

ダイビル

大阪

1 ダイビル本館

北区中之島

3 2013.2

　

B2

・

22 階建建

2 グランフロント大阪

タワー

A

・

B

・

C

北区大深町

4 2013.3

　

B3

・

38 階建

北区大深町

3 2013.2

　

B3

・

38 階建

北区大深町

3 2013.2

　

B3

・

33 階建

3 淀屋橋ミッドキューブ

中央区北浜

4 2013.12

　

B1

・

10 階建建

4 あべのハルカス

阿倍野区阿倍野筋

1 2014.4 B5

・

60 階建

5 宇治電ビルディング

北区西天満

4 2014.10

　

B1

・

13 階階

6 （仮）

ORE

博労町

3 丁目ビル

中央区博労町

3 2014.10

　

11 階建建

7 （仮）清和梅田ビル

北区曽根崎

2 2015.3

　

B2

・

21 階建

8 新ダイビル

北区堂島浜

1 2015.3

　

B2

・

31 階建建

9 （仮）阪和興業大阪本社ビル

中央区伏見町

4 2015.7

　

B1

・

14 階建

P.8

P.8 三幸エステート株式会社

8

(6)

亀島駅

名古屋駅

_{国際センター駅}

丸の内駅

伏見駅

栄町駅

新栄町駅

高岳駅

久屋大通駅

矢場町駅

大須観音駅

上前津駅

_鶴舞駅

栄駅

中村区役所駅

米野駅

ささしまライブ駅

4

5

1

7

2 6 3

　東海旅客鉄道

(株)

・ジェイアールセントラルビル

(株)

は、名古屋

のランドマークである

JRセントラルタワーズに隣接する形で「名

古屋駅新ビル（仮称）」を完成させる（2015

年末予定）。地下

6 階・

地上

46 階建の同ビルの2～8階には「ジェイアール名古屋タカシ

マヤ」、

9～11階には名古屋初出店の家電量販店「ヨドバシカメラ」、

18～24

階はホテルの入居が決定している。オフィスフロアは

26 ～44階。オフィス・ホテルエントランスである15

階には空中街路

であるスカイストリートを配置。

多様なビジネスシーンに対応する。

　オフィスは、レイアウトしやすい整形空間で

1 フロア面積

717 坪。入居者のニーズに応じて

65 坪からの分割が可能だ。そのほ

か、震度

7 相当の巨大地震にも安全性を確保した耐震性能や、

止水板設置などの災害対策、

2 回線受電方式や浸水に備えてビ

ル上層部に受電設備及び最長

72 時間の電源供給が可能な非

常用発電機を設置するなど、

BCP

対策も強力にサポートする。

　また、超電導リニアによる中央新幹線の名古屋市ターミナル

駅が、名古屋駅の地下に計画され、名古屋駅新ビル（仮称）の一

部空間を利用することが決定。人が集い、行き交うことでビル

周辺にさらなる賑わいをもたらす。

※完成予定は半年以上遅れる見込みであり、具体的な時期に

ついては現在精査中。

「緑の丘に立ち、空に伸びる大樹」を

コンセプトにデザイン

　伊勢湾台風被災の教訓を契機として、

1965年に耐震不燃の大型

ビルとして竣工した大名古屋ビルヂング。名古屋駅前という絶好の

立地とその名称により、名古屋の顔として人々に親しまれ続けてき

た。しかしながら、竣工から半世紀近くを経たところで老朽化が進

み、かつ予測される大震災などへの一層の備えが必要との認識に

立ち、

2015

年

10 月末竣工予定で建替えられることになった。新ビ

ルの名称は、多方面からの要望を受け「大名古屋ビルヂング」を継

承する。

　ビルの設計においては、

「旧ビル同様、名古屋駅前のシンボ

リックな存在であり続けてほしい」との多くの声を受け、デザ

インを工夫。

「緑の丘に立ち、

空に伸びる大樹」

をコンセプトに、

ガラスファサードに奥行

2 0 cm

と

4 0 cm

の縦フィンをランダ

ムに配置することで、大樹の幹や枝、葉を表現している。こ

れにより、ビルを見る角度によって表情がかわる仕掛けとなっ

ている。デザイン性だけではない。フィンが室内からの眺望

の妨げにならないことへの配慮や、窓面を清掃するゴンドラ

の自動清掃機能の確保、さらにはフィンにより日射を抑制し

熱負荷を軽減させることなど、機能面での合理性も兼ね備え

ている。

オフィスフロアと商業フロアをゾーニング

間に「インタラクティブゾーン」も設置

7 階から

33 階までのオフィスフロアは、

1 フロア約

734 坪の使

いやすい無柱空間で、最小貸付単位は35坪からと多様なユーザー

ニーズに応える。なお、

7～

15 階の低層バンクは、名古屋駅前とい

う立地を考慮し、ショールームやクリニック、スクール、銀行などの

空中店舗、など集客を意識した「インタラクティブゾーン」としてリー

シングされる予定である。

　なお、車寄せは

1 階に設けられるため、車を降りたらすぐにエン

トランスに入れる利便性もメリットの一つだ。

　B1F

～

4階の商業フロアは、セキュリティ上オフィスとは分けて

ゾーニングされる。

5 階に当たる商業フロア屋上部には「スカイガー

デン」を配置し、緑の少ない名古屋駅前に憩いの空間を提供。

5 階

はまた、テナント用の「ビジネスサポートフロア」とし、貸会議室や

就業者専用ラウンジ、コンビニエンスストアなどが導入される予定

である。

　防災対策も万全だ。建築基準法で定められた耐震性の

1.5 倍程

度の耐震性能を確保。水害対策として、

1 階開口部などに高さ

1m

の防潮版を設置した。さらに、津波など万一の事態に備え、

3 台中

2 台の非常用発電機は

6 階に配置するなど安全対策を実施してい

る。また、その

2 台は耐震性の高い都市ガスのうち中圧

A

とオイ

ルタンクに備蓄された

A

重油が使用可能なデュアル型を採用し、で

きるだけ長時間稼働できるように配慮。オフィス専用部にも配電し、

BCP

面でテナントを支える。

　また、エアフローシステムや太陽光追尾自動角度調整ブラインド

の採用など、省エネや快適性を高度に実現する最新機能も取り入れ

ている。

ハイレベルの利便性を提供

名古屋駅新ビル（仮称）

生まれ変わる、名古屋駅前の

“顔”オープン

大名古屋ビルヂング

資料提供

:

三菱地所

資料提供

:JR

東海

名古屋市の協力を得て

地域貢献の諸機能を盛り込む

　開発に当たっては、隣接する「ロイヤルパークイン名古屋」

の敷地と一体化した広い敷地を確保した（現在「ロイヤルパー

クホテル

ザ

名古屋」として近隣に新規に開業）。なお、両敷

地の間には市道が存在していたが、名古屋市の協力を得て廃

道の上、取得。土地の有効活用を実現することができた。市道

を付け替えることなく吸収するというのは、全国的にも稀なケー

スである。また、周辺部との連続性や回遊性を備えた歩行者ネッ

トワークの形成や、中京圏初の約

960 台を収容する地下駐輪

場の設置など、地域貢献の諸機能を盛り込んでいることも特

長的である。

5 階屋上庭園「スカイガーデン」

名古屋

1 富士フイルム名古屋ビル

中区栄

1 2013.4

　

B1

・

14 階建

2 名古屋東京海上日動ビルディング

中区丸の内

2 2013.6

　

B2

・

15 階建

3 大名古屋ビルヂング

中村区名駅

3 2015.10

　

B4

・

34 階建

4 JP

タワー名古屋

中村区名駅

1 2015.11

　

B3

・

40 階建

5 （仮）新・第二豊田ビル

中村区名駅

4 2016.6

　

B4

・

25 階建

6 名古屋駅新ビル（仮称）

中村区名駅

1 －

　

B6

・

46 階建

7 （仮称）グローバルゲート

中村区平池町　

2017

P

.11

P.10

P.9

9 三幸エステート株式会社

三幸エステート株式会社

10

(7)

に、名古屋城などが見渡せる東側に開放感満点の眺望を確保した。

　特筆すべきは、

13 階のテナント共用フロアだ。入居テナントの昼

食場所の確保のための食堂、仕事の疲れをゆったりと癒せるラウン

ジ、簡単な打ち合わせにも利用できるカフェ、さまざまなスタイル

の貸会議室、そしてコンビニエンスストアを集積。この諸機能でオ

フィスワーカーを強力に支援するとともに、各テナントが自前で揃

える負担を軽減させる。

テナントの発展に貢献する

「名駅

1-1-1

」

　東海・東南海地震などが心配される中、災害対策も万全だ。アス

ペクト比が大きく風の影響も受けやすい横長のビル形状であるた

め、制振構造を採用。各地震にも備えた高い耐震性を確保するとと

もに、地震の揺れを吸収する粘性体制振壁や鋼材ダンパーなどの

制振装置を各階に設置。さらに、アクティブマスダンパーを設置し、

強風時の揺れや長周期震動も低減させる。また、水害対策として、

電気室を地上

4 階に設け、さらにビル出入り口には約60cm

の電動

止水板を設置。緊急時には手動方式より確実かつハイスピードで止

水板がセットされる。気になる

BCP

においても、

2 回線受電方式や

48時間分以上の電力を確保する非常用発電機を備え、専有部にも

一部電力を供給する。また、自然光が入る開放的な大空間である

1 階のアトリウムは帰宅困難者にも開放する方向だ。

　名古屋駅前周辺への潤いある空間造りに向け、駐車場棟には屋

上緑化と壁面緑化が施されるほか、敷地内には緑溢れるステップ

ガーデンやアベニューガーデンが整備される。

　名古屋駅前には、同期間に

3つの大型オフィスビルが建つ。東海

地区どころか、国際的にもホットなビジネス拠点が一気に誕生する

ことになる。その中にあって同ビルは、品格と利便性を備えた同地

区のフラッグシップビルとなるだろう。

「名駅

1-1-1」の住所を持つ

テナントは、企業イメージが向上し、業績にも好影響が及ぶことは

間違いない。なお、什器付モデルオフィスも準備されており、入居

後のイメージをリアルに確かめることも可能となっている。

名古屋駅と直結するなど

圧倒的なアクセス性

　名古屋駅前で進行している“Nagoya the ﬁrst”というキャッチ

フレーズのオフィスビルが、

2015

年秋にオープンする。

日本郵便は、

保有資産の有効活用を図るとともに、賑わいの拠点づくりを通じ

て地域貢献する方針に基づき、駅前一等地にある郵便局舎の建

て替えを進めており、当地にある名古屋中央郵便局の隣接地を所

有する名工建設との共同事業により開発することとなった。ちな

みに、日本郵便にとっての不動産事業は、郵便、貯金、保険の主要

3 事業を下支えする「第

4の事業」へと育てるべく、会社をあげて

取り組む事業だ。

　同ビルのコンセプトは「オフィスワーカーのために」だ。最大の

売りは、そのアクセス性。

JR

名古屋駅から

2 階レベルの歩行者専用

通路により、オフィスエントランスまでダイレクトアクセスが可能。

地下鉄

2 路線に接続する地下通路からも直結するほか、新たに整

備するバスターミナルにも直結。さらに、

2027

年に開通するリニア

中央新幹線の名古屋駅とも隣接する予定である。

オフィスワーカーを強力に支援

テナント共用フロア

40 階建ての5

～39

階をオフィスフロアが占める。

1 フロア約700

坪のレイアウトのしやすい整形の無柱空間で、最小

39 坪からリーシ

ングが可能。大規模フロアニーズだけでなく小規模ニーズにも目を向

ける姿勢は、高い公共性を有する同社の経営理念に基づく。

　各フロアには

2 箇所のリフレッシュルームと、ユニバーサルサービ

スに配慮した多機能トイレも設置される。エレベーターなどが集まる

コア部分を西側に配することで、日射を軽減し省エネに貢献するととも

オフィスワーカーのためのビル

JP

タワー名古屋

札幌の中心部に誕生する

3 棟の大型オフィスビル

札幌大通西

4 ビル（仮称）札幌三井

JP

ビルディング明治安田生命札幌大通ビル

　札幌の中心部に

3 棟の大型オフィスビルが立地する。竣工時期

はまちまちではあるが、そのどれもが地下歩行空間と直結している

点が特長となる。

　まずは、すでに

2013

年

4月に竣工済みの「札幌大通西

4ビル」

だ。地下

2 階・地上

12 階建で

1 フロア

137 坪の無柱空間。重厚で

品格あるファサード、ネオクラシックなデザインが存在感を放つビ

ルとなっている。

　次は、

本年

8月に竣工を予定している

「（仮称）札幌三井JPビルディ

ング」。地下

3 階・地上

20 階建、延床面積

2 万坪超の大規模複合

ビルである。多くの主要企業が集積し、

商業ゾーンとしても賑わう

「札

幌駅前通」と「赤れんが庁舎」や銀杏並木が美しい北

3 条通の交差

点に面する絶好のロケーションだ。ビルの

6 階から19

階までがオ

フィスゾーンとなる。

1 フロア約560

坪、天井高

2.8 ｍを確保。

3 面

開口の無柱空間により明るく開放的なオフィスレイアウトの実現

が可能だ。最小約

34 坪の分割もでき、小規模な使用ニーズに対応

する。フリーアクセスフロア、

800kg

／㎡の荷重に耐えられるヘビー

デューティーゾーンの配置、オフィス扉への非接触型

IC

カードシス

テムの採用など、設備面も充実している。

　博多駅前では、新たに

2 棟のビルが建設着工となり

2016

年春の

竣工予定だ。

1 棟は九州旅客鉄道株式会社・日本郵便株式会社両社の共同開

発ビルで、地下

4 階・地上

12 階建て。オフィスや物販・飲食店舗お

よび駐車場が設けられる。もう

1 棟は日本郵便株式会社が開発を

行う地下

3 階・地上

11 階建てのビルで、商業施設と駐車場が設け

られる計画だ。

　博多駅中央街南西街区は、

2013年3月に容積率が最大で1200％まで

緩和され、高度利用が可能となったことにより再開発に着手した。博多

駅前という絶好のロケーションの新ビルは、注目を集めるに違いない。

　JR

東日本は、

2016

～2017

年度の完成予定で「仙台駅東口開

発計画」を進めている。本事業は、同駅の東口と西口を結ぶ自由

通路を拡幅。通路両側に新たに商業施設・鉄道施設を備えた地

上

6 階建の南棟と地下

1 階・地上

4 階建の北棟（竣工予定

2016

年春）、地下

1 階・地上

14 階建のホテル棟（同

2017

年春）が

建てられる予定だ。合わせて既存駅舎のリニューアル工事も行う。

この開発は、線路上空や東口用地を活用して西口エリアと東口エ

リアの回遊性を高めて活気あふれた街づくりの創出が目的。東

北の玄関口である「仙台駅」のさらなる利便性の向上に期待が

かかる。

東北の玄関口「仙台駅」

東口を再整備

仙台駅東口ビル（仮称）

博多駅前を再開発

2 棟のビル誕生へ

資料提供

:

シミズ・ビルライフケア

資料提供

:

三井不動産

資料提供

:

明治安田生命保険

（仮称）札幌三井

JP

ビルディング

札幌大通西

4 ビル

明治安田生命札幌大通ビル

　そして

2015

年

1 月に竣工予定の「明治安田生命札幌大通ビル」

は、大通と札幌駅前通が交差するエリアで開発が進められてい

る。大きな特長の一つが抜群のアクセス性だ。地下鉄大通駅と直

結し、雪や雨に左右されずにスムーズな移動が可能となる。

　完成すると地下

1 階・地上

14 階建、延床面積は約

2,500

坪

の規模となる。入居テナントの安全と安心を優先し、建築基準

法に定める耐震性能の

1.25 倍となる基本構造に加え、オイルダ

ンパーを装備したハイグレードな制振構造を採用する。その他、

停電時にはビル共用部の基幹機能を

72 時間確保するほか、貸

室内でも

72 時間使用可能な非常用コンセントを設置するなど、

BCP

対応も万全だ。また、賃貸オフィスビルでは初めての導入と

なる発熱ガラスを採用。ガラス自体が発熱し、冬期の窓際冷気の

不快感や結露を防止する。このように安全性、省エネ効果を実現

できる多彩な機能を用意。働く人の心地よさを一番に考え、高品

質で快適なオフィス環境を提供する。

資料提供

:

日本郵便

バーチカルガーデンの壁面緑化

テナント共用の食堂

(8)

千代田区

丸の内・大手町

麹町・番町

内神田・鍛冶町

外神田・岩本町

飯田橋・九段

中央区

京橋・八重洲・日本橋

銀座

日本橋本町・日本橋室町

築地・新富・茅場町

東日本橋・新川

港区

新橋・虎ノ門

赤坂・青山

六本木・麻布

浜松町・高輪

芝浦・海岸

新宿区

西新宿

新宿・歌舞伎町

四谷・市ヶ谷

高田馬場・大久保

早稲田・神楽坂

渋谷区

渋谷・道玄坂

桜丘・南平台

代々木・千駄ヶ谷

恵比寿・広尾

初台・本町・笹塚

品川区・大田区

五反田・大崎

北品川・東品川

大森・蒲田

豊島区・文京区

東池袋・南池袋

池袋・西池袋

巣鴨・大塚

湯島・本郷・後楽

台東区・江東区・墨田区

上野・台東

東陽町・木場

錦糸町・亀戸

目黒区・世田谷区・中野区・杉並区

目黒区

世田谷区

中野区

杉並区

関東・甲信越

高崎

宇都宮

水戸

前橋

甲府

新潟

大規模

大型

中型

小型

39,167

-

20,000

17,740

16,331

14,782

13,390

19,350

15,932

13,545

12,433

14,750

14,005

12,521

11,595

-

15,303

13,053

12,384

22,000

19,667

17,375

16,220

18,000

22,676

20,227

19,043

18,500

16,800

12,855

12,916

19,620

14,717

12,263

11,599

16,610

12,731

11,138

10,351

23,000

16,296

14,609

13,921

23,213

16,898

17,306

15,922

16,800

15,200

13,522

14,760

17,239

14,924

13,884

12,170

12,663

11,788

11,122

11,729

16,505

16,618

15,388

15,198

22,500

14,097

14,746

14,361

20,000

12,188

12,527

12,084

14,297

11,029

11,364

11,719

-

12,677

12,232

10,767

20,980

19,793

18,081

17,997

-

17,500

14,741

15,519

15,000

19,538

15,075

15,772

-

20,987

16,680

15,758

14,713

15,308

12,666

12,108

17,040

14,194

13,231

12,105

12,250

14,800

11,310

11,868

-

12,002

10,783

9,728

16,100

15,289

13,226

13,321

13,167

17,167

13,988

14,672

13,500

12,560

11,463

9,875

16,500

12,364

11,603

10,840

13,500

11,604

10,403

12,417

13,084

9,457

10,258

13,533

12,863

10,372

9,815

15,000

16,687

13,389

13,547

-

12,579

14,184

13,183

16,000

11,868

10,811

12,249

11,673

11,581

11,143

11,099

7,667

9,327

8,936

5,541

-

10,562

9,724

10,750

12,228

8,333

8,198

6,669

10,000

9,933

-

4,809

12,500

10,100

9,267

9,300

11,518

11,210

8,750

-P15

P15

P16

P17

P18

P19

エリア別オフィス

マーケットデータ

東京賃料マップ

グラフ内の数字はエリアごとの大規模ビル賃料（坪単価）を表してます。

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三幸エステート株式会社

RENTDATA

2014

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巻 末 特 集

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1964 2020

年東京オリンピック・パラリンピック開催決定！

社名

三幸エステート株式会社

設立

1977

年

5

月

17

日

代表取締役社長

種田

充博

資本金

1

億円

従業員

250

名（

2013

年

12

月）

東京本社

東京都中央区銀座

4-6-1

銀座三和ビル

TEL: 03-3564-8011

（代）

〈担当エリア〉東京、神奈川、千葉、埼玉、茨城、

栃木、群馬、山梨、新潟

札幌支店

札幌市中央区北

3

条西

3-1

札幌北三条ビル

TEL: 011-221-6641

〈担当エリア〉北海道全域

仙台支店

仙台市青葉区中央

3-2-1

青葉通プラザ

TEL: 022-265-2521

〈担当エリア〉宮城、青森、秋田、岩手、福島、山形

名古屋支店

名古屋市中区錦

3-4-6

桜通大津第一生命ビル

TEL: 052-953-5521

〈担当エリア〉愛知、三重、岐阜、静岡、長野、福井、

石川、富山

大阪支店

大阪市中央区備後町

4-1-3

御堂筋三井ビル

TEL: 06-6205-8021

〈担当エリア〉大阪、京都、兵庫、滋賀、奈良、和歌山、

岡山、広島、島根、鳥取、香川、徳島、高知、愛媛

福岡支店

福岡市博多区博多駅前

1-5-1

ヒューリック博多ビル

TEL: 092-686-5311

〈担当エリア〉九州全域、沖縄、山口

業務内容

賃貸オフィスビルの仲介、デューディリジェンス、コ

ンサルティング

免許

宅地建物取引業者

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